Au-delà du réel?

Me François Forget

Lors d'une acquisition d'immeuble l'on doit obtenir un écrit de chaque locataire à l'effet que le bail est le reflet de l'intégralité des ententes intervenues avec le vendeur.

L'acquéreur ou le créancier d'un immeuble est parfois conforté de savoir que le bail d'un locataire reflète bien les droits et les obligations de ce dernier.

Ainsi, le nouvel acquéreur d'un immeuble interdit à un locataire l'utilisation d'un espace extérieur pour y installer un petit café-terrasse durant la saison estivale. Bien qu'une entente verbale soit intervenue entre le locataire et le propriétaire précédent, le bail n'a été l'objet d'aucune modification à cet effet. Il y est même stipulé que « Le Bail constitue l'intégralité de l'entente conclue entre les parties et aucun autre document ou entente verbale antérieure ou concomitante n'est admis à moins qu'une telle modification ne soit contresignée par les parties ».

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La Cour* confirme que le nouvel acquéreur a certes le droit de se plaindre si son vendeur ne lui a pas dénoncé les conditions supplémentaires au bail écrit. Par contre, rien n'interdit que deux parties forment « un acte juridique pour la location d'un espace non résidentiel ou d'une chose dont les modalités ne seront jamais consignées par écrit ». Le tribunal conclut que l'utilisation de la terrasse constitue « un accessoire à l'obligation du bail », définissant l'accessoire du bien loué comme « tout ce qui est nécessaire pour que la jouissance du locataire puisse s'exercer dans les conditions répondant à la nature et à la destination de la chose louée ».

Lors d'une acquisition d'immeuble ou d'un financement, ne devrait-on pas, dans certaines circonstances, obtenir un écrit de chaque locataire à l'effet que le bail est le reflet de l'intégralité des ententes intervenues avec le propriétaire.

Pourquoi ne pas chercher au-delà du réel et aux limites de l'inconnu pour y découvrir le réel inconnu avec qui l'on fait affaires.

*CA 500-09-014273-049, 2004-07-08

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