Rédaction et négociation d'un bail commercial

Document qui permet d'établir les droits et obligations du locateur et du locataire

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Description

Le bail commercial peut être de type brut ou net. Le bail brut est surtout utilisé pour des petits locaux commerciaux. On l'assimile souvent à un bail de nature résidentielle où le locataire ne verse qu'un paiement mensuel au locateur.

Le bail de type net, peut comprendre jusqu'à quatre fois l'expression «net» ainsi:

  • le bail net comprend un loyer de base périodique auquel s'ajoute la part proportionnelle du locataire pour les dépenses d'exploitation;
  • le bail net net comprend en plus les grosses réparations;
  • les auteurs ne s'entendent pas sur les définitions des baux net net net et net net net net, mais plus il y a de «net», plus les dépenses payables par le locataire augmentent.
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Le loyer est fixe ou variable. Pour les petits locaux commerciaux le loyer est généralement fixe. Pour la plupart des baux commerciaux, il y a un loyer de base perçu mensuellement, selon la superficie louée. On y ajoute un loyer additionnel pour la prise en charge par le locataire des coûts d'exploitation et ce au prorata de son occupation. Les coûts d'exploitation sont répartis normalement entre les locataires, selon la proportion de la superficie qu'ils occupent dans l'immeuble. Les loyers additionnels sont souvent perçus mensuellement selon un budget, lequel est révisé annuellement. Pour déterminer le loyer, il est impérieux, tant pour le locateur que pour le locataire, de bien décrire les frais qui seront imputables et qui seront inclus dans la clause des frais d'exploitation. À titre d'exemple, doit-on y inclure les dépenses structurales. Dans la plupart des baux, il y a une modalité qui prévoit pour l'augmentation des loyers, soit un montant fixe, un pourcentage ou selon l'indice des prix à la consommation (I.P.C).

Un bail commercial peut contenir une ou plusieurs clauses dans lesquelles on accordera au locataire le droit de renouveler le bail pour une ou des périodes précises, selon des modalités déjà déterminées. Il y a lieu, pour le locataire, lors de la négociation d'être très vigilant quand aux modalités de renouvellement. Les tribunaux ont décidé qu'une clause mentionnant que le montant du loyer qui sera déterminé selon le prix du marché, était difficile d'application, sinon inapplicable, et que si les parties ne s'entendaient pas, il n'y avait pas lieu de renouveler le bail.

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